天臣配资物业不催费了？不是良心发现，而是新规这3条红线，让物业不敢动

毋庸置疑天臣配资，2025年修订版《物业管理条例》的实施，正深刻地影响着物业管理行业，也悄然改变着业主与物业之间的关系。最近，不少业主注意到，即使拖欠三五个月的物业费，物业公司似乎也不再像以往那样频繁催缴，这究竟是良心发现，还是另有隐情？

真相远非如此简单。这种现象的背后，实则是新规发力，物业违规成本大幅提升的结果。过去，物业公司常采用断水断电等简单粗暴的方式催缴物业费，但这些手段在新规之下已彻底失效。

例如，莱西市某物业公司就因断电催费被处以一万元的罚款。新规明确规定，采用停水停电、限制车辆出入等方式催缴物业费，最高可处以五万元的罚款。面对如此高昂的违规成本，精明的物业公司自然不敢再轻举妄动。值得一提的是，不少地方还对催收时间进行了细化规定。例如，重庆市明确禁止物业公司在晚上十点至次日早上八点之间发送催收信息或上门催缴，以保障业主的正常休息。此前，某小区物业公司凌晨一点发送催费短信，遭到业主投诉后，不仅被责令道歉，还被记入了信用档案。

除了粗暴催收，一些“软暴力”催收方式也被严格禁止。长沙市规定，物业公司在业主门口张贴“欠费通知单”时，不得标注业主姓名、房号以外的任何个人信息，更不得使用“老赖”、“欠费户”等侮辱性词语，违者将面临约谈整改。半夜电话骚扰、张贴大字报曝光房号等暴力催收手段更是被严厉禁止，一旦被投诉，一查一个准。湖南某物业公司甚至因伪造催费通知书，引用未公布的法规而露馅，不仅未能追回欠款，还受到了司法处罚。

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更重要的是，新规赋予了业主在物业服务不达标的情况下拒缴物业费的权利。如果小区电梯长期无法维修、垃圾堆积成山，业主可以集体拒缴物业费，而物业公司往往也无力强行催缴。现在，物业公司必须首先公示服务清单，详细列明绿化修剪次数、电梯维护记录等服务内容，如果业主满意度低于70%，还必须对物业费进行打折。与其费尽心思催缴物业费，不如把精力放在提升服务质量上。杭州某小区就因保洁频次未能达标，物业公司主动将物业费从每平方米2.8元降至2.5元，以避免业主以此为由拒缴物业费。

那么，在新规的保护下，业主究竟掌握了哪些实实在在的权利呢？以下四项权利业主务必牢记，切莫忽视，以免自身权益受到损害。

首先是查账权。物业公司必须按季度公示物业费的使用情况，详细列明电梯广告收入、快递柜租金等公共收益。如果业主对账目存在疑问，有权要求查阅相关凭证，联合起来查账效果更佳。值得注意的是，如果物业公司拒绝提供明细，业主无需与其纠缠，可以直接寻求街道办或社区居委会的协调。南京某小区物业公司曾以“财务数据保密”为由拒绝公示收支情况，但在业主联合社区介入后，三天内便拿出了完整的账本。

其次是服务差能扣钱。如果小区安保不到位导致盗窃事件频发，或者路灯损坏后长期无人修理，业主可以收集监控录像、投诉记录等证据，与物业公司协商减免物业费。已有小区成功通过此方式减免了30%的物业费。

再次是公共收益真正归业主所有。新规要求物业公司必须单独开设“公共收益专户”，物业公司抽成不得超过10%。江苏某小区就曾追回百万公共收益，上海也查处过私自转移公共收益的物业公司。这笔钱可以用于补充维修资金，也可以按户数进行分配，但必须每半年公示一次。苏州某小区就利用电梯广告收益安装了10个电动车充电桩，并维修了小区内的儿童游乐设施，所有支出均在业主群进行公示。杭州某小区则将公共车位租金结余按每户50元返还，直接抵扣部分物业费，既透明又实惠。

最后是物业费涨价不再由物业公司单方面决定。物业公司必须提前30天公示涨价方案，包括成本测算依据，并获得“双过半”业主同意方可执行。广州某小区物业公司曾试图单方面涨价，但遭到业主依据新规的反驳，最终只能按原价收取。深圳某小区物业公司在未公示测算表的情况下试图涨价，在遭到业主集体投诉后，涨价计划被迫叫停。

当然，新规在保护业主权益的同时，也并非允许业主可以为所欲为。以下三个常见的误区，业主务必避免，否则可能会适得其反。

首先，无理由拒缴物业费绝对不可取。如果物业公司按照合同约定提供了相应的服务，业主无故拖欠物业费，物业公司有权通过法律途径追讨欠款。北京某业主因觉得物业公司催缴频繁而故意拖欠八个月的物业费，最终被法院判决补缴1.2万元物业费，并承担500元诉讼费。

其次，拒缴物业费必须保留充足的证据。仅仅口头声称“服务差”是远远不够的，业主必须提供照片、录音、维修记录等有效证据。此前有业主因未能提供有效证据而被物业公司起诉并被判决全额缴纳物业费。需要注意的是，除了照片和视频外，物业公司的整改通知书也是重要的证据。例如，如果业主反映小区卫生状况不佳，而物业公司给出了书面整改承诺但未能兑现，这份承诺书就是重要的证据。此外，社区或街道办的调解记录也可以作为物业服务不达标的证据。

最后，合法的催收通知不应置之不理。物业公司通过短信或信函等方式发送催收通知是合规的操作，业主收到后应及时回应。如果业主采取躲避的态度，最终可能面临法院的强制执行，甚至影响个人征信。某业主在欠缴物业费后拒收法院传票，最终被法院缺席判决，不仅需要补缴欠款，个人征信也留下了不良记录，对其后续贷款等活动造成了负面影响。

面对物业公司的违规行为，一味地硬碰硬往往难以奏效，按照正确的流程进行维权才能事半功倍。

第一步是固定证据。仔细查阅物业服务合同，明确服务范围和收费标准，并妥善保存收费通知、缴费凭证。如果发现地库灯损坏后长期无人修理等问题，应及时拍照取证。

第二步是与物业公司协商。携带相关证据与物业公司进行沟通，明确指出其违规行为，并要求停止违规收费或退款。许多物业公司在看到确凿的证据后，往往会主动进行整改。

第三步是投诉。如果协商不成，可以拨打12345热线进行投诉，详细说明物业公司的违规事实，并提供小区和物业公司的名称以及相关证据。通常情况下，12345会在7个工作日内给予反馈，相关部门会首先核实情况，然后再与物业公司沟通整改。如果涉及违规收费等问题，市场监管局还会上门核查账目。广州番禺区某小区业主投诉物业公司重复收取车位管理费，12345转办后，市场监管局仅用了5天时间就查实物业公司多收了32户业主的费用，并责令其全额退还了近4万元。此外，业主也可以直接向住建局或市场监管局进行投诉，他们是专门负责处理此类问题的部门。

第四步是集体维权。集体维权往往比单打独斗更有力量。广州市某小区32户业主联合投诉物业公司重复收取车位费，最终迫使物业公司退还了20万元，并更换了经理。此外，业委会也能发挥重要的作用。如果小区成立了业委会，遇到物业公司违规行为，业委会可以代表全体业主向物业公司发函要求整改，甚至可以申请第三方审计机构对物业公司的账目进行审计。上海某小区业委会就曾委托会计师事务所进行审计，查实物业公司挪用公共收益15万元，最终不仅追回了款项，还促使物业公司主动降低了下一年的物业费。

综上所述，物业公司不再频繁催缴物业费并非良心发现，而是新规的实施使得权责划分更加明确。业主在按时缴纳应缴费用的同时，更要牢牢掌握自己的权利，积极行使查账权、督促物业服务质量、追回公共收益等权利，切莫懈怠。

发布于：江西省

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