寻牛堂业内：REITs市场多层次生态逐步完善存续期精细化管理需加强关注

　　新华财经北京11月17日电日前，由中国金融前沿论坛（CFAF）、中国REITs50人论坛（CR50）、珠海不动产投资信托基金协会联合主办的第十届不动产证券化合作发展大会落下帷幕。

　　中国REITs50人论坛秘书长、珠海市不动产投资信托基金协会会长姚尧在致辞中指出，2025年中国不动产证券化市场蓬勃发展，尤其持有型不动产ABS（私募REITs）、CMBS、类REITs等产品呈现出稳健发展的良好态势，为不动产市场提供了多元化的投融资渠道。

　　中国REITs50人论坛副主席、陈雷指出，资产证券化的核心在于通过风险识别、分解和结构化，将不动产等资产转化为资本市场上的标准化产品，实现风险的重新分配和管理专业化。REITs正是这一理念的重要实践，它并非简单地融资，而是构建了一个涵盖多方专业机构的生态体系，实现了“资产”与“管理”的分离，优化了资本结构。

　　亚太不动产协会中国区主席、富尚资产董事长陈晓欧表示，随着国内公募REITs市场常态化发行，上市后管理已成为关键挑战。他强调，REITs上市只是起点，真正的价值在于存续期的精细化管理。

　　“目前中国REITs数量虽已超新加坡与香港总和，但市场规模仅占全球不到1%，发展空间巨大。”陈晓欧呼吁行业构建覆盖“Pre-REITs–私募REITs–公募REITs–扩募”的全生命周期管理体系，通过专业化运营与生态协作，推动中国REITs市场走向成熟。

　　中诚信和逸信息科技（CNABS）董事长、联科熙和能源科技董事长庞阳提及，新能源的发展需要构建多元化的电力市场和创新的商业模式。在此背景下，REITs被视为持有新能源资产的最佳工具，尤其适用于新能源开发的运营阶段。

　　华夏数字资本创始合伙人叶开发表关于“RWA如何成为REITs后的新延伸”的观点称，REITs后的基金份额如果可以二次RWA发行将具有全球化优势，能提升流动性，希望香港内地联动，利用香港资本市场的流动性和最近RWA和稳定币的热点，将其延伸到数字资产领域，形成共振，以获得更大的流动性。

　　住房租赁产业研究院（ICCRA)院长赵然分析了2025年租赁住房REITs的发展呈现六大特点：资产包跨区布局增强抗风险能力、底层资产更趋稳定、出租率与租金收缴率保持高位、租金表现优于市场、首发与扩募双轮驱动、现金流与分派率可期。

　　德勤中国房地产行业审计与鉴证主管合伙人倪敏指出，当前公募REITs市场发展速度有所放缓，资产类型结构变化明显，产业园与消费基础设施占比提升。随着市场溢价发行，未来可能面临减值压力，已成为监管关注重点。

　　中联基金董事总经理、研究部负责人肖雪指出，在宏观金融环境供需共振的背景下，持有型ABS自2023年末首单落地以来发展迅速，已成为盘活存量资产、连接资产端与资金端的重要工具。该产品通过平层设计、资产信用替代主体信用等特点，为投资人提供了稳定现金流与资产增值潜力的双重收益，并为产业方（包括国企、民企及外资）提供了优化资产负债表、引入专业运营的新渠道。

　　中信证券债务融资业务线高级副总裁叶广宇系统梳理了国内三类主要不动产证券化产品——类REITs、公募REITs和私募REITs（持有型ABS）的发展脉络与市场作用。

　　叶广宇指出，在化解债务压力的宏观背景下，三类产品特性各异，共同构成了多层次的市场体系：类REITs发展成熟，兼具报表优化与融资功能；公募REITs权益属性最强，流动性高，已成为公开市场重要组成部分；私募REITs则快速发展，在结构化设计和满足特定融资需求方面优势显著。

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